주택임대차표준계약서 작성법 및 특약사항 기재 요령 계약 전에 반드시 확인해야 할 핵심 내용

주택임대차표준계약서 작성법 및 특약사항 기재 요령을 처음 제대로 살펴보게 된 것은 계약서에 주소와 보증금, 월세만 정확하게 적으면 큰 문제가 없을 것이라고 생각했다가 특약사항 한 줄의 의미가 생각보다 크다는 사실을 알게 되면서였습니다.

 

실제로 전세나 월세 계약은 적게는 수백만 원에서 많게는 수억 원의 보증금이 오가는 계약인데도 막상 계약하는 날에는 부동산에서 준비한 서류를 빠르게 읽고 서명하는 경우가 적지 않습니다.

 

제가 계약서를 확인할 때 가장 중요하게 보는 부분은 임대인과 등기상 소유자가 일치하는지, 임차할 주택의 주소가 정확한지, 보증금과 차임 및 지급일이 명확한지, 계약 전후 권리관계 변동에 대비한 특약이 구체적으로 작성되어 있는지입니다.

 

특히 특약사항은 인터넷에서 찾은 문구를 길게 복사해서 넣는다고 안전해지는 것이 아닙니다.

 

어떤 상황에서 누가 무엇을 해야 하는지, 의무를 이행하지 않았을 때 계약을 어떻게 처리할 것인지가 구체적으로 드러나도록 작성하는 것이 훨씬 중요합니다.

 

등기사항증명서를 계약 전에 확인했다고 끝나는 것도 아닙니다.

 

계약 체결과 잔금 지급 사이에 새로운 근저당권이나 압류 등 권리변동이 발생할 가능성까지 생각해야 하고, 전세보증금 반환보증 가입을 예정하고 있다면 해당 주택과 계약이 가입요건을 충족하는지도 미리 확인하는 편이 좋습니다.

 

오늘 제가 준비한 포스팅에서는 주택임대차표준계약서 작성법 및 특약사항 기재 요령을 중심으로 계약당사자와 주택 표시 방법, 보증금과 계약금 및 잔금 작성법, 등기사항 확인, 관리비와 수선비 부담, 보증금 반환과 권리변동에 대비한 특약을 어떻게 정리하면 좋은지까지 차근차근 살펴보겠습니다.

주택임대차표준계약서 작성법에서 가장 먼저 확인할 계약당사자

주택임대차표준계약서를 작성할 때 제가 가장 먼저 확인하는 것은 보증금이나 계약기간보다 계약서에 임대인으로 적히는 사람이 실제 해당 주택에 관해 계약을 체결할 권한이 있는 사람인지입니다.

 

집을 직접 보여준 사람이 누구인지, 계약을 중개하는 사람이 누구인지와 별개로 등기사항증명서상 소유자를 확인하는 과정이 필요합니다.

 

계약 상대방이 등기상 소유자라면 신분증 등을 통해 계약당사자를 확인하고 계약서의 성명과 관련 정보를 정확하게 작성합니다.

 

공동명의 주택이라면 소유자가 한 명이 아니므로 공동소유 관계와 계약 체결 권한을 확인하는 것이 좋습니다.

 

대리인이 계약 장소에 나왔다면 조금 더 꼼꼼하게 보겠습니다.

 

단순히 집주인의 가족이라는 이유만으로 계약 권한이 있다고 생각하지 않고 위임관계와 대리권의 범위를 확인하는 것이 안전합니다.

 

특히 계약 체결뿐만 아니라 보증금 수령까지 대리하도록 위임받았는지 확인할 필요가 있습니다.

 

보증금을 송금할 계좌 역시 중요합니다.

 

저라면 원칙적으로 계약관계와 계좌명의를 함께 확인하고, 임대인이 아닌 제3자 명의의 계좌로 송금을 요구한다면 왜 해당 계좌로 지급해야 하는지와 임대인의 의사를 명확하게 확인한 뒤 관련 내용을 계약서 등에 남기겠습니다.

 

임차목적물 표시도 대충 작성해서는 안 됩니다.

 

도로명주소만 적는 것으로 끝내지 않고 아파트라면 동과 호수를 정확하게 확인하고 다가구나 다세대주택이라면 실제 임차하는 부분이 계약서상 어느 공간인지 명확하게 특정하는 것이 좋습니다.

 

건축물대장과 등기사항에 표시된 주소와 실제 현장에서 사용하는 주소가 다르게 느껴지는 경우도 있기 때문에 계약 전에 서류와 현장을 비교해보는 편이 좋습니다.

 

또 계약서에 기재하는 임대차기간의 시작일은 실제 입주일과 잔금일, 주택을 인도받는 날짜와 연결되는 경우가 많으므로 서로 날짜가 다르다면 그 관계를 분명하게 작성하는 것이 좋습니다.

 

제가 만든 아래 표를 참고해보세요!

 

항목	설명	비고
임대인 확인	등기사항증명서상 소유자와 계약서상 임대인이 일치하는지 확인하고 신분을 함께 확인합니다.	공동명의 여부 확인
대리계약	대리인이 계약한다면 위임관계와 계약 및 보증금 수령 등에 관한 권한 범위를 확인합니다.	대리권 확인 중요
임차주택 표시	주소와 동·호수 등을 정확하게 작성하고 실제 임차하는 부분과 공부상 표시를 비교합니다.	건축물대장 함께 확인

 

주택임대차계약에서 가장 기본적인 확인사항은 내가 계약하는 사람이 실제 임대권한을 가진 사람인지와 계약서에 적힌 주택이 실제 입주할 주택과 정확하게 일치하는지를 확인하는 것입니다.

 

저라면 계약서를 작성하기 전에 등기사항과 계약당사자부터 확인하고 조금이라도 일치하지 않는 부분이 있다면 보증금을 지급하기 전에 이유를 명확하게 확인하겠습니다.

보증금 계약금 잔금 월세는 날짜와 금액을 정확하게 작성하세요

주택임대차계약서에서 분쟁이 생기기 쉬운 부분 중 하나가 돈과 관련된 항목입니다.

 

전세계약이라면 전체 보증금 가운데 계약금을 얼마 지급했는지, 중도금이 있다면 언제 얼마를 지급하는지, 잔금은 언제 지급하는지를 정확하게 작성하는 것이 좋습니다.

 

월세계약이라면 보증금 외에도 월 차임이 얼마인지와 지급일, 지급방법을 분명하게 적어두는 편이 좋습니다.

 

예를 들어 월세를 매월 25일에 지급하기로 했다면 선불인지 후불인지에 따라 실제 지급대상 기간에 대한 이해가 달라질 수 있으므로 필요한 경우 계약서에서 구체적으로 확인해두는 것이 좋습니다.

 

관리비 역시 놓치기 쉬운 부분입니다.

 

월세가 저렴하다고 생각했는데 관리비에 여러 항목이 포함되면서 실제 매달 부담하는 금액이 크게 늘어나는 경우가 있기 때문입니다.

 

저라면 관리비가 정액이라면 매월 얼마인지 확인하고 전기와 수도, 가스처럼 사용량에 따라 별도로 부담하는 항목이 무엇인지도 구분하겠습니다.

 

계약금은 계약을 체결했다는 의미와 연결되기 때문에 단순 예약금 정도로 가볍게 생각하지 않는 것이 좋습니다.

 

특히 계약서를 작성하기 전에 일부 금액을 먼저 송금하면서 가계약금이라고 부르는 경우가 있는데 나중에 계약을 취소하면 무조건 돌려받을 수 있다고 단정하기 어렵습니다.

 

어떤 주택을 얼마의 보증금과 차임으로 언제부터 임차하기로 했는지 등 주요 계약조건이 어느 정도 합의되었는지에 따라 문제가 달라질 수 있기 때문입니다.

 

그래서 저는 계약서를 쓰기 전 돈을 먼저 보내야 한다면 반환조건을 문자로라도 구체적으로 확인하는 편이 좋다고 생각합니다.

 

잔금 지급일에는 돈만 보내지 않고 주택의 상태와 권리관계를 다시 확인하는 과정도 필요합니다.

 

계약 당시 확인했던 등기사항이 잔금일까지 그대로 유지되고 있는지 다시 살펴보고 새로운 근저당권이나 압류 등 예상하지 못했던 권리변동이 없는지 확인하는 것이 좋습니다.

 

열쇠나 출입수단을 언제 넘겨받는지도 확인해두면 좋습니다.

 

잔금을 지급했는데 기존 임차인이 아직 퇴거하지 않았거나 약속했던 날짜에 주택을 인도받지 못하면 이사일정 전체가 꼬일 수 있기 때문입니다.

 

보증금과 계약금, 중도금, 잔금은 금액만 적지 말고 지급일과 지급방법을 정확하게 확인하고 잔금 지급 직전에는 등기사항에 새로운 권리변동이 발생하지 않았는지 다시 확인하는 습관이 중요합니다.

 

저라면 큰 금액을 송금한 뒤에는 이체확인증을 따로 보관하고 계약서에 영수 여부가 표시됐다면 해당 내용도 다시 확인하겠습니다.

주택임대차표준계약서 특약사항 기재 요령에서 중요한 권리변동 방지

주택임대차표준계약서 특약사항 기재 요령에서 가장 관심이 높은 부분은 임차인의 보증금을 보호하기 위한 문구입니다.

 

저도 특약을 작성할 때는 멋있고 어려운 법률용어를 많이 넣기보다 계약 체결 이후 잔금과 전입 과정에서 발생할 수 있는 위험을 줄이는 데 초점을 맞추는 편이 좋다고 생각합니다.

 

대표적으로 계약 후 임대인이 새로운 근저당권이나 전세권 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리를 설정하는 상황을 생각할 수 있습니다.

 

계약 당일에는 등기사항이 깨끗했는데 잔금을 지급하기 전에 담보권이 새로 설정된다면 임차인이 계약 당시 예상했던 권리관계와 달라질 수 있습니다.

 

따라서 계약 당시 확인한 권리관계를 일정 시점까지 유지하도록 하는 취지의 특약을 당사자 간 협의해 작성할 수 있습니다.

 

이때 단순히 임대인은 근저당을 설정하지 않는다고 한 줄 적는 것보다 어느 기간까지 어떠한 권리변동을 하지 않기로 하는지 명확하게 작성하는 것이 좋습니다.

 

예를 들어 임차인이 잔금을 지급하고 주택을 인도받아 전입신고 등 필요한 절차를 진행하는 시점과 연결해 권리관계를 유지하도록 약정하는 방법을 검토할 수 있습니다.

 

다만 특약을 적었다는 사실만으로 등기 자체가 자동으로 차단되는 것은 아니라는 점도 알아야 합니다.

 

특약은 임대인과 임차인 사이의 계약상 의무를 명확하게 만드는 데 의미가 있으므로 실제 등기사항을 직접 확인하는 절차를 대신하지는 못합니다.

 

전세보증금 반환보증 가입을 예정하고 있다면 관련 특약도 생각해볼 수 있습니다.

 

임차인이 반환보증 가입을 중요한 계약조건으로 생각한다면 계약 전에 가입 가능 여부를 확인하고 임대인의 귀책사유나 주택의 권리관계 등으로 가입이 불가능한 경우 계약을 어떻게 처리할지 당사자 사이에 구체적으로 정해두는 방법을 검토할 수 있습니다.

 

여기서 중요한 것은 단순히 보증보험 가입 불가 시 계약금 반환이라고 짧게 적는 것보다 어떤 사유로 가입이 거절되는 경우를 대상으로 할지 명확하게 정하는 것입니다.

 

임차인의 소득이나 개인적인 자격 문제로 가입하지 못하는 경우까지 임대인의 책임으로 돌리는 문구라면 나중에 다툼이 생길 가능성이 있기 때문입니다.

 

세금 체납이나 선순위 권리관계 역시 확인할 필요가 있습니다.

 

계약 전 확인 가능한 자료를 통해 임대인의 세금 체납과 주택의 권리관계 등을 살펴보고 확인 과정에 임대인의 협조가 필요한 부분이 있다면 관련 내용을 명확하게 요청하는 것이 좋습니다.

 

좋은 특약은 인터넷에서 긴 문장을 그대로 복사한 특약이 아니라 계약 당시의 권리관계를 언제까지 어떻게 유지할 것인지와 약속을 지키지 않았을 때 계약을 어떻게 처리할 것인지가 구체적으로 드러나는 특약입니다.

 

저라면 특약을 작성한 뒤 임대인과 임차인이 같은 의미로 이해하고 있는지를 다시 한번 확인하고, 중요한 특약은 계약서에 직접 기재하여 양측이 보관하는 계약서에 동일하게 반영되도록 하겠습니다.

수리비 관리비 반려동물 원상복구 특약은 구체적으로 작성하세요

주택임대차 특약을 작성할 때 보증금만큼 실제 생활에서 자주 문제가 되는 부분이 수선비와 원상복구입니다.

 

입주한 지 얼마 지나지 않아 보일러가 고장났거나 누수가 발생했을 때 임대인과 임차인 가운데 누가 비용을 부담해야 하는지를 두고 의견이 달라지는 경우가 있습니다.

 

저라면 계약 전에 집을 둘러보면서 벽지와 바닥, 창문, 보일러, 에어컨, 싱크대, 수도시설 등의 상태를 확인하겠습니다.

 

이미 파손되거나 오염된 부분이 있다면 사진이나 영상으로 남기고 필요한 경우 계약서 특약에 현재 상태를 적어두는 것이 좋습니다.

 

임차인의 고의나 과실로 시설물이 파손된 경우와 통상적인 사용에 따른 노후 또는 자연적인 고장은 성격이 다르므로 모든 수리를 무조건 임차인이 부담한다거나 모든 수리를 임대인이 부담한다고 포괄적으로 적기보다 상황을 구분하는 것이 좋습니다.

 

원상복구도 마찬가지입니다.

 

몇 년 동안 정상적으로 생활하면서 발생한 자연적인 마모와 임차인이 임의로 구조를 변경하거나 시설물을 훼손한 경우를 동일하게 볼 수는 없습니다.

 

입주 전 상태를 사진으로 남겨두면 퇴거할 때 어떤 부분이 기존부터 있었던 흔적인지 확인하는 데 도움이 됩니다.

 

반려동물을 키우려는 경우에는 계약 전에 임대인과 협의하는 것이 좋습니다.

 

구두로 괜찮다는 이야기를 들었다고 끝내지 않고 반려동물 사육을 허용하는지와 시설 훼손이 발생했을 때의 원상복구 범위 등을 필요한 수준에서 특약으로 정리할 수 있습니다.

 

실내 흡연이나 벽걸이TV 설치, 벽면 타공, 옵션가구 이동처럼 생활방식과 관련해 분쟁이 예상되는 내용도 계약 전에 협의하는 편이 좋습니다.

 

옵션이 포함된 주택이라면 냉장고와 세탁기, 에어컨, 붙박이장 등 어떤 물품이 임대목적물에 포함되는지 확인하고 정상적으로 작동하는지도 살펴봅니다.

 

관리비는 월 금액뿐만 아니라 포함항목을 확인해야 합니다.

 

인터넷과 수도요금이 관리비에 포함되는지, 전기와 가스는 별도인지 등을 확인하면 입주 후 예상하지 못했던 추가비용을 줄이는 데 도움이 됩니다.

 

퇴거할 때 관리비를 어디까지 정산하는지와 장기수선충당금처럼 별도로 확인할 항목이 있는지도 주택 유형에 맞게 살펴보는 것이 좋습니다.

 

수리와 원상복구 특약은 모든 책임을 한쪽에 몰아주는 문장보다 기존 시설 상태와 고장의 원인, 임차인의 고의·과실 여부 등을 구분할 수 있도록 작성하는 것이 실제 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

 

저라면 입주하는 날 빈집 상태를 사진과 영상으로 한 번 촬영해두고 임대인과 합의한 수리사항이 있다면 언제까지 수리하기로 했는지도 기록으로 남겨두겠습니다.

계약서 작성 후 전입신고 확정일자와 보증금 반환까지 확인하기

주택임대차표준계약서를 잘 작성했다고 해서 보증금 보호를 위한 준비가 모두 끝나는 것은 아닙니다.

 

저는 오히려 계약서를 작성한 뒤 잔금을 지급하고 실제로 입주하는 과정이 상당히 중요하다고 생각합니다.

 

임차인의 대항력과 우선변제권 등은 주택의 인도와 주민등록, 확정일자 등의 요건 및 시점과 연결되어 있기 때문에 계약서를 서랍에 넣어두고 끝내서는 안 됩니다.

 

잔금을 지급하기 전에는 등기사항을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

 

계약 체결일부터 잔금일까지 시간이 있다면 그 사이에 새로운 근저당권이나 압류가 발생했는지를 살펴볼 필요가 있기 때문입니다.

 

이상이 없다면 잔금을 지급하고 주택을 인도받은 뒤 전입신고와 확정일자 등 필요한 절차를 가능한 한 신속하게 진행하는 것이 좋습니다.

 

전입신고를 했으니 무조건 보증금 전액이 안전하다고 생각하는 것도 주의해야 합니다.

 

선순위 담보권과 주택가격, 다른 임차인의 존재 등 여러 요소에 따라 실제 보증금 회수 가능성이 달라질 수 있기 때문입니다.

 

특히 다가구주택을 계약한다면 해당 건물에 여러 임차인이 있을 수 있으므로 아파트 한 세대를 계약할 때와는 다른 위험요소를 확인해야 할 수 있습니다.

 

전세보증금 반환보증 가입을 계획한다면 계약 후에 처음 알아보지 말고 계약 전부터 가입요건을 확인하는 편이 좋습니다.

 

주택가격과 보증금의 관계나 주택의 권리관계, 계약내용 등에 따라 가입 가능 여부가 달라질 수 있기 때문입니다.

 

계약 종료 시점의 보증금 반환도 미리 생각해두면 좋습니다.

 

임대차기간이 끝나갈 때 계속 거주할 것인지 퇴거할 것인지 결정하고 계약갱신 또는 종료와 관련된 의사표시는 필요한 시기에 명확하게 전달하는 것이 좋습니다.

 

퇴거하기로 했다면 보증금 반환과 주택 인도의 순서를 임대인과 협의하고 새로운 집의 잔금일과 기존 집의 보증금 반환일이 어긋나지 않는지도 확인합니다.

 

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 먼저 이사를 해야 하는 상황이라면 임차인의 권리를 유지하기 위해 필요한 절차가 무엇인지 확인하지 않은 채 전출부터 하는 것은 신중해야 합니다.

 

임대차계약은 서명하는 날 끝나는 것이 아니라 잔금 지급 전 등기사항 재확인, 주택 인도, 전입신고와 확정일자, 필요한 경우 반환보증 가입까지 이어서 챙겨야 보증금 보호에 도움이 됩니다.

 

저라면 계약일과 잔금일, 입주일에 해야 할 일을 각각 따로 적어두고 하나씩 확인하면서 진행하겠습니다.

주택임대차표준계약서 작성법 및 특약사항 기재 요령 총정리

주택임대차표준계약서 작성법 및 특약사항 기재 요령을 전체적으로 정리해보면 계약서에 서명하기 전에 확인해야 할 것과 계약서에 직접 적어야 할 것, 계약 후 처리해야 할 것을 구분하는 것이 가장 편했습니다.

 

계약 전에는 등기사항증명서와 건축물대장 등을 통해 주택과 소유관계를 확인하고 실제 계약 상대방이 임대권한을 가지고 있는지 살펴봅니다.

 

근저당권과 압류 등 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리가 있다면 금액과 설정시점을 확인하고 주택가격과 보증금을 함께 비교해보는 것이 좋습니다.

 

계약서에는 임대인과 임차인, 임차주택, 보증금과 차임, 계약금과 잔금, 계약기간 및 관리비 등 중요한 내용을 정확하게 작성합니다.

 

숫자는 한 번 더 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

 

특히 보증금처럼 큰 금액은 숫자 하나가 잘못되면 문제가 커질 수 있으므로 계약당사자들이 함께 확인한 뒤 서명하는 것이 좋습니다.

 

특약사항은 인터넷에서 유명한 문구를 많이 넣는 것보다 현재 계약에서 실제로 필요한 내용을 선택하는 것이 중요합니다.

 

계약일부터 잔금 및 필요한 권리확보 절차를 진행하는 동안 임대인이 새로운 담보권 등을 설정하지 않도록 하는 내용, 반환보증 가입이 중요한 조건이라면 가입 불가 사유와 계약처리를 정하는 내용 등을 구체적인 상황에 맞게 협의할 수 있습니다.

 

시설물과 관련해서는 입주 전에 상태를 확인합니다.

 

벽지와 바닥, 보일러, 수도, 창문, 옵션가전 등을 살펴보고 기존 하자가 있다면 사진으로 남기는 것이 좋습니다.

 

수리가 필요한 부분을 임대인이 처리하기로 했다면 수리대상과 시기를 구체적으로 작성해두면 나중에 기억이 달라지는 상황을 줄일 수 있습니다.

 

반려동물이나 실내흡연, 벽면 타공처럼 계약기간 중 문제가 될 가능성이 높은 사항도 미리 협의합니다.

 

계약을 마친 뒤에는 잔금일에 등기사항을 다시 확인하고 실제 주택을 인도받은 뒤 전입신고와 확정일자 등 필요한 절차를 신속하게 챙기는 것이 좋습니다.

 

반환보증 가입을 계획했다면 정해진 신청요건과 기간도 놓치지 않도록 확인합니다.

 

계약기간이 끝날 때도 계약서를 다시 확인합니다.

 

갱신할 것인지 종료할 것인지에 따라 필요한 의사표시를 적절한 시기에 하고 보증금 반환과 주택 인도의 일정도 미리 협의하는 것이 좋습니다.

 

주택임대차표준계약서를 안전하게 작성하는 핵심은 표준서식 자체보다 계약당사자와 주택의 권리관계를 확인하고 보증금 지급조건과 필요한 특약을 명확하게 작성한 뒤 입주 후 권리보호 절차까지 빠뜨리지 않는 것입니다.

 

계약금이나 보증금을 지급하기 전 조금이라도 이해되지 않는 권리관계가 발견됐다면 급하게 계약을 진행하기보다 그 내용부터 명확하게 확인하는 것이 좋습니다.

질문 QnA

 

집을 보러 다닐 때는 채광이나 방 크기, 교통이 가장 먼저 눈에 들어오지만 계약하는 순간부터는 조금 다른 기준으로 집을 보는 것이 좋았습니다.

 

제가 계약서를 앞에 두고 가장 먼저 확인하는 것은 결국 사람, 집, 돈 세 가지입니다.

 

계약하는 사람이 실제 소유자나 적법한 권한을 가진 사람인지 확인하고 내가 들어갈 집의 주소와 권리관계를 살펴본 뒤 얼마를 언제 누구에게 지급하는지를 다시 확인하는 것입니다.

 

그다음 특약사항을 살펴봅니다.

 

특약은 길다고 좋은 것이 아니라 나에게 실제로 필요한 약속이 구체적으로 적혀 있는지가 중요했습니다.

 

계약 후 잔금일까지 권리관계를 어떻게 유지할 것인지, 수리하기로 한 부분은 언제까지 처리할 것인지, 반환보증 가입을 중요한 조건으로 생각한다면 가입이 되지 않았을 때 계약을 어떻게 처리할 것인지처럼 실제 상황을 떠올리면서 작성해보세요.

 

그리고 계약서에 도장을 찍었다고 모든 일이 끝났다고 생각하지 않는 것이 좋습니다.

 

잔금일에 등기사항을 다시 확인하고 집을 인도받은 뒤 전입신고와 확정일자 등 필요한 절차까지 이어서 챙겨야 합니다.

 

입주하는 날에는 집 안을 사진이나 영상으로 남겨두는 것도 도움이 됩니다.

 

몇 년 뒤 퇴거할 때 벽이나 바닥의 흔적이 원래 있었던 것인지 새로 생긴 것인지 기억만으로 확인하기는 생각보다 어렵기 때문입니다.

 

주택임대차계약서는 앞으로 몇 년 동안 내 보증금과 생활공간에 영향을 줄 수 있는 중요한 문서입니다.

 

계약하는 날 분위기에 쫓겨 서둘러 서명하지 마시고 이해되지 않는 문장이 있다면 그 자리에서 확인해보세요.

 

한 번 더 등기를 확인하고 특약 한 줄을 구체적으로 적어두는 작은 수고가 나중에 큰 분쟁을 피하는 데 도움이 될 수 있으니 중요한 계약일수록 천천히 꼼꼼하게 챙겨보시길 바랍니다.